昆山合同律师

曲阜师范大学， 学院住址： 电话：摘要：本文是关于日照沿海农村土地转让过程中存在问题的发现与探讨，同时对如何解决问题提出了见解。关键词：农村 土地 转让2009年11月28号，在曲阜师范大学政治与社会发展学院社会实践部的组织下，我参与了农村实践活动，在走访中了解到农民对土地被征的问题普遍不满。于是我们对此进行了深入了解：日照在向一个美丽富有的海滨城市发展，其中的大量沿海农民土地被征，这其中存在的问题也是不能视而不见的。我们采访的两个村子的土地已经被征。他们说自己的土地被征，大约以每亩6300的价格卖掉，问及他们同意卖吗?他们笑言道是村委会通知的，并没有征求他们的意见，问及他们知道土地被征的用途时，他们表示在那里闲置了一年多了，并没告诉被征做何用。农民还说土地一直是他们唯一的收入来源，他们的土地无故被征，使他们失去了生活来源，劳动力只有出去打工，一般是从事4种工作，搞装修，在大学城摆摊，开出租，还有就是到海捕鱼。这使得他们的工作很没有稳定性，农民内心很恐惧。在这里我认为反映着以下几个问题：第一，这里农民土地被征事先并不知情，而是村委会的“命令”。第二,他们并不知土地被征的用途。第三,土地被征后农民普遍反应补偿太少,几千块就抢走了自己的铁饭碗。笫四,农民土地被征后生活得不到保障,以至农民对此政策很不满意。而根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，在土地征用时，农民具有一下合法权利，即违法举报权、调查结果确认权、申请预征听证权、参与报批权、批复结果知情权、土地补偿知情权、调查结果核准权、补偿方案听证权、要求公告权和拒绝补偿登记权、要求公告权和拒绝办理补偿、安置手续权、对补偿标准争议权、拒绝履行政令权、恢复耕种权、预征知情权。例如，第二、在征地依法报批前，政府应将预征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;(预征知情权)第三、预征土地现状调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;(调查结果确认权)第十、未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续;(要求公告权和拒绝补偿登记权)第十二因未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿，有权提出协调申请;有权提出裁决申请;(对补偿标准争议权)第十四、土地征收批复后二年内没有实施，造成土地荒芜的应由批准的政府批准收回，交由原集体经济组织恢复耕种。(恢复耕种权)同时在《中国土地法》的第二条、 第四十七条、第四十九条、第四十八条中也明确做出了规定，例如1第四十七条征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。同时，对于农民维权的基本需要来说，不容忽视的是土地转换时需要签订的土地转让合同以或土地转让协议书。现在比较流行的具体规格大致如下：土地转让协议书：甲方 ** ，现有一块自留地位于**，面积** 平方米，经双方协商转让给乙方xxx，金额为人民币** 元。该地四至，东邻xx;西背xx;南邻xx自留地;北邻xx。本协议是在双方自愿的原则下签订，协议自签订之日起生效，从今以后，土地所有权归乙方所有，甲方无权干涉。口说无凭，立此为据。本协议一式三份，甲乙双方自执一份。甲方：**乙方：**证明人：**公元二○○x年x月x日或土地转让合同来源：合同范本作者：甲方：**乙方：**丙方：**经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：一、地块概况1.该地块位于 __________，土地面积为________平方米(折________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。2.现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。二、转让方式1.甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。2.土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。3.乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元 ，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后_______天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后______个工作日内支付。4.为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作2为抵押担保，抵押的土地 使用权面积为__________平方米(详见成国用( )字第__________号和成国用( )字第__________号)，抵押担保的范围与 甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押限至 乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。5.该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。三、违约责任1.甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。2.乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。3.甲方应对乙方承担连带责任。四、其他甲方(盖章)**代表：**乙方(盖章)：**代表：**丙方(盖章)**代表：***年_*月_*日我们回过头来看这些问题的产生和国家推出的土地流转政策是分不开的。现在推行农村集体建设用地进行流转，一方面，给农村发展带来了更多的机会;另一方面，也激发了相当数量的企业到农村占地，这是否会导致大肆利用农村建设用地进行商业开发局面的出现。政府表示，将允许农民流转土地承包权。在食品供应压力日益增大、经济增长逐渐放缓之际，此举旨在恢复农村经济的活力方面可谓打了针兴奋剂。鉴于农民收入停滞不前、粮食生产无法满足国内日益增长的需求，中国政府希望为有7.3亿人口的农村地区找到一种新的发展模式。这一改革思路是，使中国农业摆脱一家一户在小块土地上从事生产的模式，发展适度规模经营，政府希望后一种模式能够提高农业生产力。政府在公布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》称，为实现这一目标，政府将建立农村土地使用权交易市场，鼓励土地承包权的流转。《决定》还说，这些改革旨在确保国家粮食安全和主要农产品有效供给，促进农业增产、农民增收、农村繁荣。这些措辞表明，国家希望土地流转更多地发生在农民之间，而不希望农民将土地转让给城里人。然而事实证明，这一政策的最大收益者是那些房地产商人。他们为了自己受益，通过各种渠道，把大量农田转为非农业用地，这进一步恶化了农民的生存环境，从大的角度来说，这严重威胁到政府保持中国的粮食大体自给这一目标，鉴于全球食品价格最近的大幅上涨，保持粮食自给变得更加紧迫。当然，这也是中国政府一直对改革农村土地所有权制度持谨慎态度的原因之一。农村居民从政府享受到的社会保障福利要少于城市居民，所以对许多农民来说，土地是经济不景气时他3们唯一可以依靠的东西。如果农民失去土地而在城里又没有稳定的工作，中国将可能出现千百万无家可归者。就如前面所提到的，失地农民感到的是恐惧。所以政府推进农村土地制度的改革也不是没有风险的。当然，具有权威性的北京农村发展研究所的学者刘建进也提到，这一改革也有可能给农民的生活带来更大风险。农村土地改革的决案本身是响应三个代表的重要思想，为农民争取权益而做出努力。然而在具体实施过程中却出现了许多问题，甚至是不想看到的结果。包括网上炒的很热的重庆市奉节县由于土地转让存在违规操作导致的“楼裂裂”事件，事情是：2003年,重庆市奉节县永安镇原十里村村委会与运发公司签订该地块土地转让协议,后因十里村建制撤销,2008年,永安镇政府又在未经建设、土地等行政主管部门审批的情况下与运发公司签订《土地转让协议书》,违法将土地转让给运发房地产公司。目前，事件当事人重庆运发公司董事长胡厚元、办公室主任肖发福与奉节县农业局党委书记(原永安镇镇长)刘祥兴已被刑拘，其他责任单位及责任人员正在进一步调查中。当然从另一方面，从新闻中可以看到，一些地方的土地转让问题处理的很好，不仅有利于土地的集体承包和利用，而且农民的生活水平得到了提高，农民对此举措很满意。因而在一些农村土地转让中问题的出现，特别针对本次调查的日照土地转让问题，我认为可以很明显的看出，事情的主体和客体都有不可推卸的责任：第一，农民的民主权利受到了剥夺，一些当权者没有依法行事;第二，农民的权利意识薄弱，法律观念过浅，还不知采用合法渠道保护自己的合法权利。所以这里我认为，农村土地改革的实施是不可懈怠的，同时，还要做到一下几点：1. 伴随着问题的出现，应当完善和健