昆山合同律师

　　2003年5月，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。从那时起，对于商品房的质量问题，《司法解释》有了更加明确的评判标准。时过两年，记者从有关方面了解到，目前，本市的房屋纠纷中，因房屋质量问题引起的投诉、诉讼至法院案件已呈现明显的下降趋势。

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《司法解释》为该类案件的审理设立了底线，一旦消费者购买了有质量问题的房屋后，如果在保修期内，可以通过与开发商交涉修复解决，在保修期外，可以与物业部门商量解决，万一协商不成，也可以通过投诉，甚至诉讼到法院，依据该《司法解释》讨公道。

《司法解释》的底线

　2003年6月1日开始实施的《司法解释》，在第十二条和第十三条明确规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持;因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《司法解释》同时规定了，若交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　有关人士介绍，《司法解释》中的两条底线很明确，就是房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

　　有关专家介绍，新建商品住宅交付使用后，质量保修和年限是有规定的，根据国务院《建设工程质量管理条例》和本市的有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限为：

　　■住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

    ■屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，保修5年;

　　■门、窗安装密闭，不出现翘裂，保修2年;

　　■墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修2年;

　　■电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修2年。

哪些属于房屋质量问题

　商品房交付使用后常见的质量问题一般包括：裂缝、渗漏、门窗变形密闭性差、墙皮脱落等几个方面。

　裂缝主要因为材料强度不够，结构、墙体受力不均，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成。

　渗漏防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因会导致屋面渗漏。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重影响住家的正常生活，破坏地面装修，影响邻里关系。