昆山合同律师

　　核心内容：什么是合同根本违约？“根本违约”会有什么法律后果？下面。

案情

　　2000年6月8日，申请人李某与被申请人广州某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于广州市某广场面积97.09平方米的商铺一间，用以展示电梯扶梯产品。申请人于2000年9月收铺时发现该商铺与原购买时的图纸不符，主要是商铺正中心的后墙右1米增加了1.75×1米的砖柱，该砖柱占房屋面积的2%。申请人发现被申请人擅自增改商铺后，在交涉无果的情况下，向广州仲裁委员会申请仲裁，请求依法终止双方签订的《商品房预售合同》，并退回房款，赔偿损失。

　　本案在处理上有两种不同意见：一种意见认为，被申请人提交的商铺与合同约定不符，砖柱虽然只占房屋面积的2%，但使得申请人无法摆放电梯扶梯产品，从根本上影响了申请人对商铺的预期使用，被申请人已构成根本违约，应判令双方解除合同。另一种意见认为，被申请人履行合同的过程与合同的约定虽有偏差，但不至于影响合同目的的实现，被申请人虽违约但并未构成根本违约，不能解除合同。

点评

　　上述两种意见的争论焦点在于被申请人的违约是否属于根本违约，是否构成解除合同的依据。针对本案，笔者赞同第一种处理意见。

　　根本违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现，另一方当事人可以解除合同。它的实质是：由于违约行为所造成的后果的严重性，使债权人订立合同的目的不能实现，合同的存在对债权人而言已经不具有实质意义，合同即使被继续履行，债权人签订合同的目的仍不能实现，因此应允许债权人解除合同，使其从违法的合同中解脱出来，并采取补救措施，把损失降低到最低程度。

　　要确定合同违约是否属于根本违约，首先应当明确根本违约与解除合同的关系。笔者认为，根本违约与解除合同的关系并不在于使债权人在另一方根本违约的情况下有了解除合同的权利，而在于它严格限定了债权人合同解除权的行使，防止债权人滥用解除合同的权利。

　　根据我国合同法第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”由此可见，我国合同法确立了判定是否构成根本违约的标准是“不能实现合同目的”，而究竟什么是“不能实现合同目的”，如何区分根本违约与非根本违约是司法实践中面临的问题。

　　一般认为，判定是否构成根本违约，应着重把握以下两个层面：

　　第一，从违约的情节考虑，一方的违约使合同履行成为不必要或不可能，便构成根本违约。“不必要”是指订立合同所期望的经济利益不能实现，或者说主要合同意图不能实现。“不可能”是指按合同约定的给付，在事实上不可能。基于违约方的过错成为不可能履行时，非违约方虽然可请求赔偿损失，但只要合同不解除，非违约方就不能从合同关系中解脱出来，不能及时进行积极补救或降低损失。在合同中，非违约方还要履行对等给付义务，对其极为不利，因此，有必要赋予非违约方合同解除权。“不必要”与“不可能”的最终表现都使合同订立的目的不能实现。