昆山合同律师

        【租赁合同纠纷】涉灾租赁合同纠纷之解析

    引 言

    案例一：2004年12月31日，原告付某与被告彭州市葛仙山镇某村民委员会签订了一份租赁合同，协议约定原告租用被告的废弃磷化肥厂厂房开办养鸡场，租金为5460元/年，租期为10年。协议签订后，原告即向被告一次性支付了10年租金，共计54600元，被告也于2005年1月1日将厂房交原告使用。2008年5月12日，受汶川大地震影响，养鸡场厂房几乎全部垮塌，剩余部分危房也无法继续使用，原告随即要求解除租赁合同，并要求被告退还2008年5月后的租金共计35945元。与被告协商无果后，原告向人民法院提起诉讼。

    案例二：周某系某房屋的租赁人，于2008年5月12日前将该房屋转租给赵某，并签订了长期租赁合同，赵某一次性缴纳了全部租金。地震中，租赁房屋完全倒塌，无法继续使用，次承租人赵某遂向法院起诉，要求依法解除租赁合同，并要求被告周某返还其剩余租金。

    案例三：银厂沟旅游区内农家乐经营者三户，分别于2007年4月、2008年4月、2008年5月与当地农户签订了长期房屋租赁协议，并一次性支付了全部租金。5.12地震后，农家乐房屋损毁严重，无法继续使用，农家乐经营者遂向法院提起诉讼，请求解除租赁关系，并要求出租人返还剩余租赁款。

    以上租赁合同纠纷皆因汶川大地震导致租赁房屋损毁，致使租赁目的无法实现，承租人要求解除租赁合同，并要求出租人返还提前收取的2008年5月12日至租赁期届满期间的租金。根据《合同法》第九十四条第一款、第二百三十一条的规定，由于租赁房屋因震严重毁损、灭失，无法继续使用，不能实现租赁目的，租赁合同可以依法解除，这是没有异议的，关键在于，合同解除后合同未履行部分的租金是否应当返还?如果应当返还，是全部返还还是部分返还?

    一、解决涉灾租赁合同纠纷之不同意见

    关于租赁房屋因震严重毁损、灭失，无法继续使用，不能实现租赁目的，租赁合同依法解除后先付租金如何解决的问题主要存在以下两种意见：

    第一种意见：《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;……”根据上述法律规定，因地震这一不可抗力导致租赁房屋损毁或者灭失，租赁合同依法解除的，就已经履行的部分，承租人应当按照合同约定支付相应的租金;承租人提前支付了租金但因震无法履行的部分，出租人应当退还承租人剩余租金。这是由于，承租人支付租金的目的是为了实现对房屋的租赁，租金系出租人出租房屋的对价，房屋无法继续租赁自然也就不必再支付租金，那么租赁合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金就转化为了不当得利，依法应当予以返还。

    第二种意见：《合同法》第九十七条是对包括不可抗力在内的各种合同解除情形的法律后果进行规范，其前提是“根据履行情况和合同性质”，且法律规定当事人“可以”要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。地震系不可抗力，租赁合同因不可抗力解除后，承租人可以要求出租人恢复原状，即返还提前支付的租金，但出租人是否需要返还，返还多少，则需要法官根据合同的性质和履行情况进行自由裁量。另一方面，租赁合同因不可抗力致使合同目的不能实现而依法解除，双方当事人对合同的解除均无过错，也不存在任何违约情形，在合同的解除过程中并无违约责任产生，因而合同解除后的有关损失应当按照《民法通则》第一百三十二条的规定，适用公平责任原则在当事人之间进行合理分担。换言之，涉灾租赁合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金并不当然全部返还承租人，而应由法官根据合同的履行情况以及公平责任原则，对租金的返还及具体数额作出裁判。

    笔者倾向于第二种意见。

    二、涉灾租赁合同纠纷之解析

    (一)涉灾租赁合同解除后损失的承担不适用有关违约的严格责任原则。

    《民法通则》第一百零七条、《合同法》第一百一十七条第一项针对因不可抗力导致不能履行合同的民事责任免除进行了规定，通常认为上述法律规定的实质是，因不可抗力导致一方当事人不能履行合同的，违约方因违约事由的不可抗力性质及不可抗力事由与损害结果的因果关系，得以免除一切违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。我们认为，涉灾租赁合同双方当事人均没有违约行为，承租人依照《合同法》第九十四条的规定要求解除合同，应属合同的法定解除，因而涉灾租赁合同的解除不是违约行为，合同解除后的损失承担不适用《民法通则》以及《合同法》有关违约的严格责任原则。

    (二)承租人要求返还的剩余租金系信赖利益损失，出租人应当予以返还。

    《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 笔者认为，第九十七条是针对包括合同约定解除和法定解除在内的各种解除情况作出的规定，因而对于合同解除后有关损失的承担，应当根据合同解除的事由和履行情况予以区别对待。

    一般认为，合同解除带来的损害应当包括以下两个部分：一是当事人因违约所丧失的期待利益，即合同如果继续履行，当事人必然会获得的利益;一是当事人的信赖利益，即当事人为合同的履行而进行的一系列活动，包括准备工作、按合同约定支付对价等等。因一方当事人违约导致合同解除的，违约方既应当承担对方当事人的期待利益损失，也应当承担其信赖利益损失。而因不可抗力致使合同解除的，尽管存在期待利益损失，但由于双方当事人均不存在违约行为，合同系因法定事由解除，因而只需要就双方当事人信赖利益损失的承担进行合理分配。据此，承租人要求出租人返还的剩余租金，实质上是按照租赁合同的约定支付的对价，应属信赖利益损失。既然租赁合同已经解除，出租人在未支付对价的情况下继续保有租赁人提前支付的租金，由承租人独自承担因合同解除造成的信赖利益损失显然是不公平的，即使合同的解除是依据不可抗力这一法定事由。换言之，即使有不可抗力的介入，合同的任何一方当事人也不能因此而获得额外利益，即“所得不应多于应得”，因而，出租人应当向承租人返还提前收取的合同未履行部分的租金，但是否应当全部返还，下文予以论述。

    (三)涉灾租赁合同的双方当事人系合同利益共同体，应当分担信赖利益损失。

    从案例一、二、三我们不难看出涉灾租赁合同纠纷的一些相同点：第一，出租人与承租人一般都签订了长期租赁合同;第二，承租人一般都一次性支付了全部租金;第三，租赁房屋在地震中严重损毁，无法继续使用;第四，承租人都要求解除租赁合同，并返还提前支付部分的租金。从表面上看，承租人先履行了合同，提前支付了全部租金，比出租人投入了更多的信赖利益，但承租人为什么愿意一次性支付全部租金?笔者认为，一方面承租人希望确定长期的租赁关系，以保障自己对租赁房屋的长期使用权，方便居住生活或者经营活动的开展;另一方面是为了避免因房租上涨或者出租人违约而增加成本的投入。当然，对于出租人而言，签订长期租赁合同并且一次性支付全部租金也是对其租赁收益的稳定保障，但不可否认的是，承租人在合同的履行过程中能够获得更多的期待利益，例如银厂沟旅游区内租用当地农户的房屋开办农家乐的经营者，他们之所以愿意与出租人签订了长期租赁合同并提前支付了全部租金，无疑是为了保障自己经营活动的长期性，以获取更多更稳定的经营效益。因而，先履行的承租方实际上已经意识到并自愿担负先履行的风险，其愿意承担此风险是期待该风险带来更高的利益，为获取稳定的期待利益而提前支付租金应当说是当事人的自愿选择，当风险发生造成损失时，承租人于理于法都应当对损失予以分担。