昆山合同律师

 北京王玉梅律师事务所 张健律师

 作者简介：

 张健律师，执业律师、房地产经济师、物业管理师，投融资、建筑工程、能源矿业公司管理及法律顾问工作经历。专业领域涉及公司法律事务、私人律师、房地产、建筑工程、土地征用拆迁、能源矿业、项目（BOT\EPC）投融资以及其他诉讼法律事务。

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 前言：随着遏制房价过快增长的“国十条”、“京十二条”等新一轮房地产调控政策的相继出台实施，其中对于抑制不合理住房需求而具体制定的 “限购”、“禁购”政策将对政策调整前已经签订的各类现房、期房、二手房买卖合同的履行带来诸多问题。如何合理的应用《合同法》以及其他法律文件的规定，帮助由于政策调整而存在合同履行障碍的开发商、二手房房主、消费者妥善处理他们已经签订的房屋买卖合同就成了迫切需要解决的房地产市场及法律行业的一个共同问题。笔者作为一名从事房地产行业的专业律师，结合之前自己办理的情势变更导致合同解除的类似案件，将从2009年《合同法解释二》中新确定的情势变更原则的角度出发，通过本文对开发商和消费者共同关心的此类合同如何变更后继续履行？如何解除合同？如何确定双方的责任承担？如何面对可能到来的退房潮？等等问题做出一个初步的法律分析，希望与房地产及法律专业人士共同探讨。

 从今年年初以来，随着国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）的发布和实施，全国各地原本高涨的房地产市场形势无疑遭遇了类似2008年的政策寒冬。北京房地产市场在全国房地产行业来讲，是具有标杆作用的。但是随着《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（简称“京十二条”）的出台和事实，政府对于领涨全国房市的北京市场从政策层面来讲也采取了更加严厉的措施。

 古人有言“治乱须重典”，从“抑制”房价到“遏制”房价，面对疯涨的商品房价格，此次国家痛下杀手，出台了最为严厉的调控政策。对于“国十条”、“京十二条”对房地产市场的影响以及政策本身的合理性，业内人士可以从经济学的角度来做行业的分析。但是，政策已经出台，由于政策的实施本身具有延后性，加之房屋销售买卖合同本身的特性，“国十条”、“京十二条”对房地产销售的影响也将在政策出台后的二三个月内逐步显现。因此，除了业内人士从经济学角度分析市场层面的问题。作为一名专注于房地产的行业律师，我也对房地产调控政策出台后，对于已经签订生效的房屋销售合同的履行及影响发表下我的拙见。

 一、房产调控新政带来的法律问题

 “春江水暖鸭先知”，去年疯狂的房价和对房地产投资心理的激增，使得购房人对于国家何时出手调控房价，以及对政策的风吹草动都极为敏感。“国十条”、“京十二条”刚出台，尽管政策本身的讨论还未尘埃落定，但是对于房屋买卖合同中的买受人，即消费者，已经在内心中产生了恐慌，作为房地产律师，也接到了大量购房人关于此问题的咨询。特别是“国十条”、“京十二条”为了抑制不合理住房需求而提出的“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，并且对于“第二套房”、“第三套房”、“ 非本地居民”购房做了更加明确的细则性约束，大大增强了政策的可操作性。而在各大商业银行相继出台各自的从严从紧的信贷政策后，消费者特别是已经签订认购书、销售合同、二手房买卖合同的消费者，对于“认购书、合同是否必须继续履行？”，“贷款首付增加怎么处理？”，“买房合同能不能解除？”，“买房合同解除或者终止后责任如何承担？”等问题都产生了疑问，律师也经常接到类似的咨询问题，同时，一些房地产开发商、中介公司的销售人员也曾向律师提出过这些问题。

 由此可见，“国十条”、“京十二条”等调控政策的影响绝不仅仅限于对房地产市场当前宏观形势以及对未来市场形势发展走向的影响。随着政策出台前已经签订生效的售房合同履行期限的临近，如何处理政策出台之前新房、期房、二手房房屋买卖合同变更或者解除的问题？是目前开发商和购房者都急需面对的紧迫问题。

 二、从法律角度定性房地产调控政策

 国家政策的变更后，对于合同的履行会产生怎样的影响？能否变更或者解除？这个问题对于像我国这样摆脱计划经济模式不久，政府利用法律、政策调控市场还非常常见的经济体来讲，就显得极为具有讨论的价值。而此次的“国十条”、“京十二条”等调控政策的出台就是更加重了对这个问题研究的法律意义和价值。

 从法学理论上讲，法律（Law）是国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，以规定当事人权利和义务为内容的具有普遍约束力的社会规范和规则。从广义的法律概念角度讲，“法律”包括法律、有法律效力的解释及其行政机关为执行法律而制定的规范性文件（如规章）。因此，“国十条”、“京十二条”以及地方出台的类似政策均属于法律的范畴。

 由于法律很的强制性特点，国家法律政策的变动是合同当事人无法对抗的，是当事人在订立合同时无法有效预见或者避免的客观事实。那么在合同签订后，如果出现了这样的客观事实，对于已经生效的合同履行必然会产生巨大甚至根本性的影响。但是，出于维护市场交易的正常进行的根本目的，“契约神圣、约定必守、诚实信用”是《合同法》的基础原则。合同只要是双方真实意思的表示，没有导致合同无效的其他特殊情形外，从双方订立之日起如果没有导致合同变更或解除的法定事由，双方都应当严格按照该合同的约定履行权利义务。

 因此，开发商或者购房人要妥善处理已经生效的房屋买卖合同，就要从房地产调控政策的法律性质以及是否属于合同变更或解除的法定事由这个角度来解决问题。

 （一）我国传统的处理类似问题的做法及当事人的策略选择分析

 作为我国处理合同的纠纷的基础法律，《合同法》在上世纪九十年代制定之初，就试图对这个问题做出一个合理的规定，因为，在市场经济运行过程中，由于商品经济本身所具有的不确定和不稳定性，市场环境经常会发生变化，国家采取宏观调控将是必然选择。但是，由于当时我国市场经济还没有融入到国际经济体系中，对于市场变化对于合同履行的影响的认识还非常局限，因此并没有对此做出明确的约定，这无疑是这部市场经济基础法律的一大遗憾。但是《合同法》颁布后，随着我国经济的飞速发展，特别是加入世贸组织后，我国经济与世界经济动向息息相关。金融危机、政策调控这些影响合同继续履行的情况经常发生，而按照原合同继续履行则显然无法体现公平原则。

 根据律师接触的案例，在此前的政策调控导致合同履行障碍的诉讼和仲裁案件中，法院经常采取的是以调解方式结案的策略，而对于调解不成的案件，由于没有明确的法律依据，法院的判决可谓千差万别，而大多只有无奈的确认合同继续履行的，如果没有充足的证据，鲜有判令合同变更或者解除的案件。当然，这对于在市场经济日渐活跃，市场形势变化莫测的情况下保护当事人的合法权益是极为不利的。

 而从合同双方的角度讲，要想维护自己的权益来变更或者解除合同，最为常用就是将类似于“国十条”、“京十二条”这样的调控政策归入不可抗力的范围，要求法院予以解除并不承担违约责任。这也是律师在面对这些问题的无奈之举，只有从《合同法》最为接近或类似的“不可抗力”情形来争取实现目的。但是，从法律角度讲，政策调整与不可抗力具有本质的不同。依据民法原理，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件的才属于不可抗力的范畴。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。不可抗力事件的范围主要由两部分构