昆山合同律师

        [案情]

    2006年2月，裴某购买张某房屋一套，双方约定裴某支付9.5万元后张某交付房屋，余5000元于办理过户登记手续时支付。裴某付款并入住房屋后，多次要求张某协助办理房屋过户手续未果。10月，裴某提起民事诉讼，请求法院判令张某协助其办理过户手续。诉讼过程中，张某又以16万元的价格将该房屋卖给时某，并于12月向房管局申请办理了房屋转移登记。裴某得知后，遂申请法院中止民事案件的审理，以张某与时某恶意串通、涉案房屋权属存有争议不能办理房屋转移登记等为由提起行政诉讼，请求撤销被告房管局所作的房屋转移登记行为。本案经一、二审法院审理，认为被诉登记行为认定事实清楚，程序合法，判决予以维持。裴某不服，向法院申请再审。

    [分歧]

    本案在再审审查过程中形成了两种意见：

    一种意见认为，涉案房屋具有城市房地产管理法（1995年起施行）第三十七条第（五）项规定的“权属有争议”的情形，属不得转让的房屋。依据被诉登记行为作出时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条第（三）项之规定，登记机关应当作出不予登记的决定。房管局的登记行为违反了前述禁止性规定，应予撤销。原一、二审判决确有错误，应提起再审。

    另一种意见认为，本案实质上是裴某对作为登记行为之事实基础的张某与时某之间的房屋买卖合同有异议，因行政诉讼程序中不能审查买卖合同的法律效力，应告知裴某先行解决民事争议，本案暂中止审查，待民事争议解决后，再视有关情况作出处理。

    [评析]

    本案系因“一房二卖”引起的房屋登记行政争议。一方面，被诉房屋登记行为涉及行政法律关系与二重买卖民事法律关系相互交织，案件出现了“行民交叉”的情形；另一方面，当事人之间对于涉案房屋是否属于城市房地产管理法规定的“权属有争议”的情形产生了重大分歧。处理此类案件时，应采取“先行后民”还是“先民后行”或者民事、行政互不相干、各说各话的争议处理模式，以及对房屋“权属有争议”应如何界定，往往是审判实践中的难点问题。对于上文所述的两种意见，笔者赞同第二种意见，理由如下：

    1.涉案房屋上存在争议的情形不属于《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定的不予登记的法定情形。对于如何界定“权属有争议”，因城市房地产管理法的规定较为原则，审判实践中往往会有不同的解读。结合房屋登记的性质及登记机关的职责权限，笔者认为，认定房屋权属确有争议应符合以下两个条件：一是当事人已针对房屋提起相关民事诉讼。此民事诉讼应包括但不限于确权之诉、腾房之诉，只要当事人提出了明确的权属主张即可；二是当事人已向房屋登记机关主张房屋权属存在争议。只要当事人将房屋权属存有争议且已涉讼的事实告知房屋登记机关，该登记机关即负有审慎审查的义务，确符合条件的，应对相关申请不予办理转移登记。本案中，裴某先与张某发生了房产过户纠纷，后因张某“一房二卖”，又与后买受人时某产生了房屋权属纠纷。对于前者，双方讼争标的系合同履行行为，该行为系实现物权的一种手段，虽因与被诉登记行为之间具有了一种密切联系而使其不同于一般的债权，但其在性质上仍属于债权而非物权；对于后者，则属权属纠纷。裴某与时某之间的纠纷尚未涉讼，且裴某亦未将有关事实告知登记机关，登记机关依据申请人提供的权属证明材料以及相关合同、协议等进行转移登记的做法并无不妥。故涉案房屋上存在争议的情形不属于不予登记的法定情形。

    2.本案系民行交叉案件，因行政争议的处理须以民事法律关系的处理为前提，应告知当事人先行解决民事争议。原告裴某之所以对房屋转移登记行为不服，是因为其认为张某与时某恶意串通，以一份无效的房屋买卖合同骗取了被告房管局的登记。可见，本案行政争议系因民事争议而引起，裴某提起行政诉讼的最终目的是为了解决民事争议。就行政案件本身而言，因行政诉讼程序中不能审查买卖行为的法律效力问题，在其他登记材料没有瑕疵且程序正当的情况下，法院只能判决维持被诉登记行为或驳回原告的诉讼请求，此种处理方式不仅无法使当事人之间的物权关系通过诉讼得以明晰，反而会使双方争议愈加复杂化，权利实现依然非常困难。因此，采取民事、行政互不相干、各说各话的处理模式显然不利于及时平息当事人之间的争议。那么，对于此类行、民交叉案件，应采取民事先行原则还是行政先行原则？对此，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条给出了明确的答案。该条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”据此，判断民事先行还是行政先行，应准确把握行政争议产生的原因，若行政争议系因买卖等民事争议而引起，应告知当事人先行解决民事争议。本案中，张某与时某之间的房屋买卖合同系被诉房屋转移登记行为的事实基础，其定性如何将直接决定着房屋登记行为的存废，故本案须以民事法律关系的处理为前提。本案恰当的处理方式是告知裴某提起合同效力之诉，本案先予暂缓审查，裴某可以以张某与时某恶意串通、损害其合法利益为由，请求法院确认张某与时某之间的房屋买卖合同无效，待该民事争议解决后再视情况处理本案行政争议。