昆山合同律师

　　一年一度的3·15消费者权益保护日即将到来，每到这个时候，消费维权总是大家关注的焦点。作为与民生消费密切相关的大宗商品之一，买房涉及的诸多消费维权问题也成为市民关注的热点。

　　如何才能防止纠纷的发生呢？结合12315近期受理的相关案例，记者近日采访浙江华顶律师事务所律师林兴，针对市民买房过程中可能遭遇的问题提出专业建议，希望能给准备买房的市民提供一点借鉴。

　　■ 房屋面积要斤斤计较

　　维权案例：

　　市民王先生2006年购买仙居某小区一套房屋，2010年办理房产证才发现所得建筑面积少了6.51平方米。而按当时的售价计算，王先生累计多付1.3万余元。王先生就此向消保委投诉，要求开发企业退还多付款项。

　　律师建议：

　　“房屋建筑面积、公摊面积和使用面积是买房时极为重要的内容，发生纠纷时的依据就是购房人与开发商签订的购房合同。”律师林兴表示，市民在签订合同前，应详细了解房屋的公摊面积标准及其主要构成。

　　事实上，公摊面积的大小是有法可依的。但由于具体计算比较复杂，购房者可以要求开发商承诺使用面积的比例，并写入合同中作为依据。比如约定房屋交付时，套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

　　“在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时购买者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。”此外，林兴还提醒购房者，在签订《商品房买卖合同》之前，应把合同条款进行仔细阅读、理解，必要时可向专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。

　　相关法规：

　　《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。”

　　■ 交房验房都马虎不得

　　维权案例：

　　市民张女士于2009年7月在黄岩某房产公司购买一套总价130多万元的商品房，合同约定房屋验收合格后交房，收到交房通知后15天内，业主要去收房，否则按违约处理，须支付超期违约金。2010年4月26日，张女士收到交房通知，但是房产公司却提供不了任何一种验收合格证明。张女士就此向消保委投诉，要求开发商验收合格后交房。

　　律师建议：

　　验房前，须要求开发商出示“两书一表”（即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》），只有证件齐全了，才能签署入住单。“遇到个别楼盘‘两书一表’不齐全就准备交房这种情况，购房人可选择不收房。”林兴表示，如果购房者确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。

　　同时，购房者在没有验收房屋之前，不要签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据相关规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。“因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。”

　　而当交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵，如果合同中已明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”，购房人则可以拒绝接收房屋。

　　相关法规：

　　《商品房买卖合同》第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

　　《商品房销售管理办法》第三十二条规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　■ 质量保修须明确责任

　　维权案例：

　　市民庞先生购买天台某小区商品房一套，入住后多次发生房屋漏水，与开发商交涉无果。2010年11月，庞先生向消保委投诉，经调解，最终由开发商补偿庞先生修理费用6600元。

　　律师建议：

　　房屋也是一种产品，如果产品有质量缺陷，那肯定就是制造者的责任了。“如果在保修期限以内，在正常使用的情况下，房产出现质量问题理所当然是由开发商首先承担维修责任。”林兴表示，在这种情况下，开发商还应该承担因质量问题造成的人员和财产损失的赔偿责任。

　　比如，在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向开发商提出赔偿要求。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。在过了保修期的情况下，则需根据物业产权性质来判断。

　　若发生在单个业主家中，属于业主的专有部分，业主可通过自行聘请维修人员或要求物管方提供特约服务来对其进行维修；如果发生在房屋的共有部分，则可要求物管方对其进行维修，费用由相应业主按各自拥有的权属份额共同承担，涉及大修、中修、更新、改造的，还需使用已建立的房屋专项维修资金。如果是涉及到主体结构一类，危及业主人身安全的质量问题，则属于终身保修范畴，经过工程质量检测机构核验，并做出定论后，可要求退房，如果因此而造成人员和财产损失，可要求相应赔偿，包括装修费用等损失，都可一并由开发商支付。

　　此外，林兴提醒，根据有关规定，房地产开发企业在交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房购销合同的补充约定，其中具体的保修期限也可以由双方协商约定，因为法律规定的时间年限是最低限度，购房者可以根据自己的情况，向开发商要求加长某些部位的保修时间。而那些购买所谓“尾房”的消费者，更要切记将保修期限的起始日期约定清楚。

　　相关法规：

　　《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“如果当事人对房屋保修期限有约定的，以约定为准，但无论当事人在购房合同中对房屋保修期限是否有约定，房屋保修期限均不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中的最低保修期限。”